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La Ley de Sociedades propietarios (el "Acta") fue aprobada el 14 de septiembre de 2006 y recibió la sanción el 19 de septiembre de 2006. La Ley, en efecto, sustituye y amplía a la reglamentación de la Ley de Subdivisión de 1988 con respecto a las personas jurídicas (que ahora se llama «los propietarios de las empresas»).

La Ley de cambios de la estructura, función, derechos y obligaciones de las personas jurídicas y afectará a los propietarios, gerentes y promotores inmobiliarios de propiedades residenciales, propiedades, casas, villas de retiro, centros comerciales, oficinas, complejos industriales y desarrollos de uso mixto.

La Ley entra en funcionamiento el 31 de diciembre de 2007.

La Ley afectará directamente a uno de cada cinco habitantes de Victoria que son dueños, viven en la gestión o el desarrollo de las personas jurídicas. Aquí examinamos la ley y poner de relieve las principales disposiciones de la ley.
¿Por qué la ley ha sido aprobado.

La Ley tiene por objeto subsanar las deficiencias en la Ley de Subdivisión de 1988, en un ambiente de creciente número de entidades corporativas y la creciente complejidad en la forma en que están estructurados y gestionados.


La Ley:

* Las direcciones de ambos las obligaciones y derechos que son comunes a todos los anticonceptivos orales, y reconoce las diferentes necesidades de los dos mucho, los anticonceptivos orales en general y grandes, y
* Esboza la estructura, función, derechos y obligaciones de los propietarios de mucho, los anticonceptivos orales, los administradores y los comités.


La legislación vigente: Subdirección de 1988

En la actualidad, los organismos empresariales son creadas y gestionadas en gran medida en virtud de un régimen establecido por la Ley de Subdivisión de 1988. Sin embargo, desde que se promulgó una ley el número y la complejidad de los cuerpos de las empresas ha aumentado de manera espectacular. Se estima que en 1988 había 35.000 entidades corporativas que abarca a 200.000 personas, y que ahora hay 480.000 lotes, 65.000 personas jurídicas y que 1 millón de personas viven o trabajan en un edificio que está cubierto por una entidad corporativa. El valor de capital estimado mejora de los lotes afectados por las personas jurídicas es de $ 40 mil millones. La legislación relativa a los órganos de las empresas ha sido objeto de examen desde el 2003.

La Ley tiene por objeto subsanar las deficiencias de la Ley de Subdivisión de 1988 de régimen. En el discurso de la segunda lectura de la Ley, el Procurador General, el Sr. Cascos declaró que:

"El régimen normativo vigente para las personas jurídicas que no sirve victorianos bien. El sistema de regulación es escasa y limitada en la orientación que proporciona a los órganos corporativos y muchos propietarios. Partes de ella no son claras o parecer contradictorios, y en muchas áreas ofrece poca orientación a las personas tratando de ejecutar estas organizaciones de la comunidad que llamamos personas jurídicas. Como mínimo esta Ley se fijará esta situación. "

r Cascos esbozó los temas principales que surgieron del proceso de revisión como:

* La necesidad de mejorar el acceso a la solución de controversias;
* Los derechos más clara, deberes y responsabilidades de los miembros y el cuerpo de las empresas;
* Dar de poderes suficientes y flexibilidad a los comités de los órganos corporativos de las empresas y el cuerpo para que puedan actuar eficazmente;
* Una mejor gestión financiera y la protección del cuerpo de los fondos de las empresas;
* Mantenimiento de la planificación a largo plazo, y
* La promoción de normas más profesional en el organismo de la industria de gestión empresarial.

Creación de Propietarios de Empresas

Una corporación del Propietario ( 'OC') se crea en virtud de la Ley de Subdivisión de 1988 (que modifica la Ley) de la misma manera que una persona jurídica, es decir se creó un plan de subdivisión podrá disponer la creación de uno o más de los anticonceptivos orales, y un plan de la subdivisión que contiene la propiedad común debe prever la creación de uno o más de los anticonceptivos orales. Un OC entrará automáticamente en existencia en el registro de un plan de subdivisión.

La Ley se describen las funciones de la OC, que incluyen la obligación de reparar y mantener los bienes comunes y de equipos y servicios, tener nuestro seguro como requerido por cualquier ley, mantener un registro de la delincuencia organizada y facilitar un certificado de OC, y cualquier otra función conferida por cualquier ley. Estas funciones son muy similares a las funciones de una corporación cuerpo bajo la Ley de Subdivisión de 1988. Sin embargo, la ley amplía considerablemente y regula la realización de estas funciones.

En el desempeño de sus funciones y poderes, un OC debe actuar con honestidad y de buena fe y ejercer el debido cuidado y diligencia.

Un OC podrá delegar, mediante cualquier instrumento de poder o la función de la delincuencia organizada a la Comisión, Presidente, Secretario, miembro, directivo o empleado de la delincuencia organizada. Un instrumento de las delegaciones deberán presentarse en la junta general.
Los organismos existentes de Corporativo

Conforme a la Ley:

* Los organismos existentes de las empresas se convertirán en los anticonceptivos orales y estarán sujetos a la nueva legislación;
Normas empresariales * existente seguirá en la medida en que no sean incompatibles con la nueva legislación, y
* Cualquier organismo empresarial certificado expedido inmediatamente antes del día de comienzo de la nueva legislación se considera que un certificado de empresa propietarios.

Niveles de Propietarios de Empresas de

Conforme a la Ley, hay tres niveles de OC:

* AO más de dos subdivisiones de terreno: los anticonceptivos orales están exentos del cumplimiento de una serie de requisitos en virtud de la nueva legislación;
* AO en general;
* AO prescrito: AO determinadas (según lo estipulado en los reglamentos que no están aún disponibles) tendrán obligaciones adicionales. AO Prescrito se espera que la mayor AO.


Gestión financiera

Un OC (distinto de un lote de dos OC) deben llevar una contabilidad adecuada y preparar un informe financiero para la reunión general anual. Un OC mayo, y un OC prescrito debe tener el estado financiero auditado.

Un OC mayo, y un OC prescrito debe preparar un plan de mantenimiento que establece determinada información, incluyendo los gastos de capital previstos importantes dentro de los próximos 10 años. Un plan de mantenimiento no tiene efecto a menos que sea aprobado por la OC. Un OC con un plan de mantenimiento aprobada debe establecer un fondo de mantenimiento en el que algunos fondos debe ser pagado.
Gestión de activos

Un OC debe reparar y mantener los bienes comunes y todos los relacionados con bienes muebles, accesorios, mobiliario y servicios, y cualquier otro servicio que es para beneficio de más de un lote y la propiedad común.

Lote propietarios están obligados a mantener cualquier parte del lote que afecta a la apariencia exterior de la parcela, y mantener cualquier servicio que sirve a esa gran exclusiva. Los propietarios del lote no deben permitir que la propiedad común que se dañe o se deteriore. En algunas circunstancias, muchos propietarios son responsables de la limpieza y el mantenimiento de aleros y canalones de propiedad que son comunes. Los propietarios del lote puede adornar y añadir accesorios a sus lotes, pero debe dar aviso a la delincuencia organizada, de cualquier aplicación por el propietario del lote para un edificio o de permiso de planificación.
Seguros

El propietario de un lote puede asegurar su suerte y su interés en la propiedad común. La Sección 11 de la Ley de venta de la tierra 1962 sigue en vigor: un propietario de lote no se puede vender un lote si los seguros exigidos en virtud de la Ley no está en su lugar. Si el seguro no se ha sacado, el comprador podrá evitar la venta en cualquier momento antes de que finalice el contrato.

Todos los anticonceptivos orales (a excepción de dos-AO mucho) están obligados a obtener el restablecimiento y el seguro de sustitución y el seguro de responsabilidad civil por la propiedad común, y para la evolución de varios niveles.

Por lo menos cada cinco años un OC prescrito debe obtener una valoración de todos los edificios que es responsable de asegurar. El OC debe presentar el informe del tasador, en la próxima reunión general.
Desarrolladores

La ley impone una serie de obligaciones sobre el solicitante de registro del plan de la subdivisión (que no sea una de dos subdivisión del lote):

* El solicitante debe proporcionar (entre otras cosas) en la primera reunión de la OC (que deberá efectuarse en un plazo de seis meses a partir de la inscripción del plan de subdivisión) un registro de OC, las cuentas o registros efectuados en nombre de la OC, el mantenimiento plan (si los hubiera), los contratos, los arrendamientos y las licencias obligatorias o en beneficio de la OC, pólizas de seguros, los nombres de las empresas, comerciantes o proveedores que proporcionan una garantía u otro tipo de garantía sobre cualquier asunto para el que el CO es el responsable, y copias de las garantías y las garantías;
* Dentro de los primeros cinco años después de la inscripción del plan de subdivisión y mientras que el solicitante posee la mayoría de los lotes afectados por la delincuencia organizada, el solicitante deberá:
* Actuar con honestidad y buena fe y con el debido cuidado y diligencia en los intereses de la delincuencia organizada, en el ejercicio de sus derechos en virtud de la nueva legislación, y
* Tomar todas las medidas razonables para cumplir cualquier contrato de construcción nacional celebrado por cualquier incumplimiento de contrato que afecta a la propiedad común y de que el solicitante tiene conocimiento, o debió razonablemente conocer, y
* El solicitante debe establecer un registro de la delincuencia organizada que incluye información relativa a la responsabilidad mucha, pólizas de seguros, avisos u órdenes que se presentan en la OC y los detalles de los contratos, los arrendamientos y las licencias suscritos por la delincuencia organizada.

Apoderados y Poderes

La ley tipifica como delito que una persona pueda requerir o exigir que el propietario de gran cantidad de subdivisiones presentar un poder de abogado o representante a los efectos de la votación en una reunión o en una votación de una delincuencia organizada.

Una persona no tiene derecho a ejercer un poder de abogado de más de un lote (a menos que los propietarios de muchos miembros de la misma familia).

Un representante que debe actuar con honestidad y buena fe y ejercer el debido cuidado y diligencia. Una persona puede tener cualquier número de poderes, sin embargo, cualquier poder es revocable, y caduca después de doce meses de antelación. Un representante que no es propietario de un lote no podrá votar sobre asuntos que afectan a esa persona en relación con la delegación de funciones y competencias (por ejemplo, a un gerente o del comité), o el nombramiento, el pago o retiro de un gerente. Cualquier contrato que se nombra a un administrador en contra de la nueva legislación es anulable si afirmado por la OC por resolución especial.
Comités

Cualquier OC con trece o más lotes debe elegir un Comité. El Comité puede hacer todas las cosas que puede hacer un OC en la resolución común, a menos que el OC decide limitar las competencias de la Comisión. El procedimiento por el cual deben operar los Comités se aclara. Asimismo, la Comisión debe presentar un informe de sus actividades a la junta general anual.

Cada miembro de un comité o subcomité debe actuar con honestidad y buena fe y ejercer el debido cuidado y diligencia en el desempeño de sus funciones, y no debe hacer uso indebido de su posición como miembro de obtener, directa o indirectamente, una ventaja para sí mismo o para cualquier otra persona.

Cada OC debe tener un Presidente, y puede tener un Secretario. Las funciones del Presidente y el Secretario debe ser ahora asumidas por los miembros, en lugar de un gerente. Un gerente no puede ser un Secretario a menos que no existe un Comité y un Secretario.

Sub-Comités se puede establecer de conformidad con las normas, que pueda establecer el papel y las funciones del subcomité.
Gerentes

Un OC podrá designar una persona para gestionar la delincuencia organizada. Un gerente debe actuar para el mismo estándar que se prescribe para los miembros del Comité.

Un administrador debe presentar un informe a cada reunión general anual, que debe incluir detalles de los seguros de responsabilidad profesional del encargado.

Cada administrador debe pagar un seguro de responsabilidad civil profesional y estar registrados con la Autoridad de Licencias de Negocios. El Secretario de licencias llevará un registro de los administradores, que contenga determinada información, incluyendo datos de contacto, los detalles del seguro, y las órdenes de VCAT relativas a la persona como gerente. Cualquier gerente existentes tendrá tres meses para registrarse. Cualquier persona, de conformidad con la normativa (aún no publicada), puede consultar el registro.

Dentro de 28 días de dejar de ser un pesebre, el gerente debe devolver todos los registros relativos a la delincuencia organizada a la delincuencia organizada.

Un OC puede revocar el nombramiento de un administrador. Como un OC puede delegar su poder, un delegado de la delincuencia organizada puede revocar un gerente.
Registros y Registro

Un OC debe tener:

* Un registro (según lo establecido por la solicitud de registro), y
* (7 años) en relación con los registros de cada OC, incluidas las copias de las resoluciones, los estados financieros y registros contables, contratos y convenios suscritos por la delincuencia organizada y los arrendamientos y licencias y de la delincuencia organizada.


The OC debe hacer el registro y el registro a disposición de un gran propietario, acreedor de un lote y el comprador de un lote (o cualquiera de sus representantes), y esas personas pueden copiar los documentos por no más de la tasa establecida.

Una persona puede solicitar a VCAT para restringir el acceso a la información personal en circunstancias excepcionales.
OC Distribuidor Certificado y de declaraciones

The OC debe proporcionar un plazo de 10 días a partir de una solicitud, un certificado de la delincuencia organizada que contienen determinada información, incluyendo información relacionada con el administrador, todos los contratos, arrendamiento, licencias y acuerdos que afectan al bien común, los procedimientos judiciales y pasivos y pasivos contingentes de la delincuencia organizada, y acompañada de determinados documentos.

El Certificado de la delincuencia organizada (incluyendo toda la documentación) debe estar conectado a la declaración de un proveedor para la venta de cualquier lote.
Solución de Controversias

La ley describe una serie de procedimientos de solución de controversias. Estos incluyen:

* Denuncia a The OC - El propietario de un lote, ocupante o gerente puede queja a la delincuencia organizada sobre un supuesto incumplimiento de una obligación por parte del propietario de lote, el ocupante o gerente. El OC debe tener un proceso de solución de controversias o el proceso de solución de controversias de las normas modelo se aplicará. Un OC debe seguir el proceso de solución de controversias establecidos en las normas antes de hacer una solicitud a VCAT;
* Aplicación del Director - a solicitud del Director de Asuntos del Consumidor de Victoria (CAV) por cualquier persona, el director podrá remitir un asunto a un empleado de la CAV para la conciliación o la mediación y
* VCAT - VCAT tiene facultades para resolver un litigio derivado de la Ley o los reglamentos o normas con respecto a la operación de una delincuencia organizada, violación por un propietario u ocupante de un lote de la Ley o los reglamentos o normas, y el ejercicio de una función por el director . VCAT puede rechazar una solicitud por un OC, si el proceso de solución de controversias establecido en el reglamento no se ha seguido.


La posesión adversa

La Ley modifica la Ley de Limitación de Acciones 1958 de manera que los derechos, títulos e intereses de una delincuencia organizada, en la propiedad común no se ve afectado por el único motivo de cualquier posesión adversa, independientemente de la duración de esta posesión.
Las preocupaciones que se han planteado en relación con la Ley de

Aunque hubo un gran número de presentaciones relativas a modificación de la Ley, y se aceptó que la Ley no sin defectos, la ley aprobada por ambas cámaras del Parlamento sin modificaciones.

Algunas de las inquietudes planteadas, que puede ser abordado en los reglamentos o en las futuras modificaciones de la Ley, son:

* Que el Presidente y el Secretario deberán ser miembros de la delincuencia organizada, en lugar de estas funciones están a cargo de un administrador, como ocurre en la mayoría de las personas jurídicas en la actualidad;
* Que al tratar de abordar las cuestiones de mayor AO, la ley impone una carga del 30% de los anticonceptivos orales que consisten en lotes de 5 o menos, y el 45% de los anticonceptivos orales que se componen de entre 5 y 100 lotes que puede provocar la aparición de gastos, tales como el empleo de un gestor de donde antes no era necesario;
* Que la ley no aborda el problema de la obtención de un quórum de los propietarios de mucho, y en particular de la obtención de una resolución especial de los propietarios de muchos (75%). Además, la legislación no prevé que las reuniones pueden ser realizadas por las papeletas, además de en persona;
* Que una resolución especial se requiere para iniciar un procedimiento judicial, reduciendo así la disponibilidad de este mecanismo de solución de controversias;
* Que una decisión unánime es necesaria para reforzar el derecho y la responsabilidad de mucho mucho, y es poco probable que un propietario de lote votación para aumentar su responsabilidad en el lote;
* Que la situación de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley en funcionamiento es incierto;
* Que no hay ninguna norma mínima impuesta a los administradores;
* Que el registro de los directores gerentes revelan la base de cada cliente ', y
* Que se prevé insuficiente para la protección de los fondos de la delincuencia organizada (incluyendo el fondo de mantenimiento).